Służebność – co to takiego ?

Jest to prawo zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym w katalogu ograniczonych praw rzeczowych.  Wyróżnić możemy 3 rodzaje służebności. Są to:

• służebność gruntowa
• służebność osobista
• służebność przesyłu.

Służebność gruntowa

Służebność gruntowa to obciążenie jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona) na rzecz drugiej (nieruchomość władnąca). Głównym celem tej służebności jest zapewnienie możliwości korzystania z nieruchomości władnącej lub zwiększenie jej użyteczności.

Najczęściej występującym przypadkiem służebności gruntowej jest służebność przechodu lub przejazdu. Możliwe jest także ustanowienie służebności polegającej na możliwości czerpania wody, przeprowadzenia instalacji podziemnej czy korzystania z przydomowego ogródka.

Służebność gruntowa co do zasady nie przysługuje konkretnej osobie, tylko aktualnemu właścicielowi nieruchomości (władnącej). W przypadku sprzedaży nieruchomości władnącej, prawo to przechodzi zatem na rzecz nowego właściciela.

Zniesienie służebności gruntowej może mieć miejsce w dwóch przypadkach. Pierwszy z nich to sytuacja, gdy ustanowiona wcześniej służebność nie jest już potrzebna. Jako przykład można podać sytuację, gdy do nieruchomości władnącej powstała już inna droga dojazdowa. Drugą sytuacją jest stan, w którym służebność gruntowa jest uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest niezbędna dla właściciela nieruchomości władnącej. Taka sytuacja może się jednak wiązać z ewentualnymi rozliczeniami finansowymi.

Bez względu na powyższe dwie sytuacje, służebność gruntowa wygasa samoistnie, jeżeli w okresie 10 lat nie została ona wykonana przez właściciela nieruchomości władnącej.

Służebność osobista

Kolejnym rodzajem tego prawa jest służebność osobista. Jej istota polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Jest to podstawowa cecha, która wyróżnia służebność osobistą od gruntowej. Nieruchomość nie jest obciążana na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości, ale na rzecz konkretnej osoby. Oznacza to, że prawo to wygasa najpóźniej ze śmiercią wskazanej osoby (uprawnionego).

Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, nie można przenieść tego uprawnienia na rzecz innego podmiotu. W momencie śmierci uprawnionego prawo to nie przechodzi do masy spadkowej.

Najczęściej spotykanym przykładem służebności osobistej jest służebność dotycząca mieszkania, czyli prawa do korzystania z lokalu/domu do celów mieszkaniowych. Osoba, na rzecz której ustalono takie prawo, może dożywotnie korzystać z nieruchomości pomimo, że nie jest jej właścicielem. Służebność osobista, w odróżnieniu od dożywocia, nie wiąże się z obowiązkiem zapewnienia przez właściciela nieruchomości utrzymania uprawnionego.

Służebność przesyłu

Trzecim rodzajem służebności jest służebność przesyłu. Polega ona na obciążeniu danej nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który na obciążonej nieruchomości posiada lub planuje wybudować urządzenia przesyłowe. W wyniku ustanowienia takiej służebności, przedsiębiorca przesyłowy może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.

Służebność, a kredyt hipoteczny

Czy obciążenie nieruchomości służebnością ma wpływ na możliwość wykorzystania jej jako zabezpieczenia do kredytu hipotecznego ? Czy bank pozwoli na zabezpieczenie na tak obciążonej nieruchomości ?

Ogólnie mówiąc, nieruchomości obciążone służebnościami bank (i nie tylko) postrzega jako nieruchomości problematyczne. Bank poprzez ustanowienie hipoteki zabezpiecza się przed sytuacją, w której kredytobiorca przestanie spłacać kredyt. Jeżeli kredytobiorca zaprzestanie regulowania zadłużenia i nie będzie reagował na żadne propozycje współpracy z bankiem, bank w ostateczności będzie próbował zbyć nieruchomość. W przypadku, gdy ta byłaby obciążona służebnością (np. gruntową), proces zbycia znacznie się utrudnia. Nie każdy kupujący będzie się godził, aby „dzielić” się nią z osobą trzecią – w tym przypadku, z każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej.

W najtrudniejszej sytuacji są właściciele nieruchomości obciążonych służebnością osobistą, np. w postaci dożywotniego użytkowania mieszkania czy domu. W takiej sytuacji proces zbycia jest jeszcze bardziej utrudniony, a sam fakt ustanowienia takiego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego ma istotny wpływ na wartość nieruchomości. Z tego właśnie powodu, banki nie decydują się na zabezpieczenie się na takich nieruchomościach.

Podsumowując, banki niechętnie zabezpieczają się na nieruchomości obciążonej jakąkolwiek służebnością gruntową bądź osobistą. Należy rozważyć, czy ewentualnie istniejące obciążenie jest jeszcze używane. Czy możliwie jest jego wykreślenie, a może zastąpienie umową.

Potrzebujesz profesjonalnej wyceny nieruchomości?

Współpraca z doświadczonym rzeczoznawcą majątkowym to gwarancja rzetelnej i obiektywnej wyceny, która może być kluczowa przy podejmowaniu ważnych decyzji finansowych i inwestycyjnych. Nie ryzykuj – zaufaj profesjonalistom!

Artykuł Służebność, a kredyt hipoteczny pochodzi z serwisu KRzM.pl.

Przy okazji światowej kwarantanny padło wiele słów mówiących, że epidemia COVID-19 zmieniła nasze życie. Skutki pandemii koronawirusa wymykają się wszelkim prognozom i zmieniają nasze plany i cele. Z pewnością dotkną każdego i każdej dziedziny. Świat, w którym obecnie żyjemy charakteryzuje się niespotykaną zmiennością, niepewnością i złożonością. Wydaje się, że nie jesteśmy w stanie zapanować nad dynamiką tych zmian i nawet niezawodne do tej pory systemy teleinformatyczne nie zawsze za nimi nadążają.

Rynek nieruchomości również błyskawicznie zareagował na tą nową normalność. Najwyraźniej było to widoczne na rynku najmu krótkoterminowego, który na pewną chwilę jakby zamarł. Inwestorzy znacznie ograniczyli swoje działania. Banki zakręciły kurki i wprowadziły ostre warunki kredytowania, a ceny nieruchomości… i tu już nie wiadomo czy zaczną spadać czy nie??? Analitycy w tej kwestii nie są jednomyślni.

Wróćmy do banków. Co się zmieniło?

Rada Polityki Pieniężnej niespodziewanie obniżyła stopy procentowe niemal do zera. Stopa referencyjna po kolejnych obniżkach wynosi już tylko 0,1%. Banki dzięki temu chcą ograniczyć straty i zminimalizować ryzyko. Ponadto obniżona została zdolność kredytowa, podwyższono widełki dotyczące wkładów własnych, ograniczona została dostępność kredytów dla osób prowadzących działalność gospodarczą (np. wykluczone zostały niektóre branże), obsługa do tej pory bezpośrednia została dostosowana do wprowadzonych wymogów. I tu pozytywna zmiana. Wiele spraw można aktualnie załatwić zdalnie, a dokumenty, które jeszcze kilkanaście tygodni temu musiały być przedstawiane w formie papierowej (oryginały), można przesyłać do banku w formie elektronicznej.

Z takimi utrudnieniami i zmianami muszą się teraz zmierzyć osoby, które planują zakup nieruchomości i wzięcie kredytu hipotecznego. Zdecydowanie też muszą uzbroić się w cierpliwość, bowiem w związku z nietypowym działaniem wielu instytucji proces kredytowy znacznie się przedłużył. Standardowo trwał około 2 miesięcy, a teraz finalizacja umowy kredytowej może zabrać nawet 4 miesiące. Banki, urzędy, notariusze, rzeczoznawcy majątkowi oraz wiele innych podmiotów biorących udział w tym procesie pracują według panujących nowych reguł. Widać już zmiany i przystosowanie się do nowej rzeczywistości. Obniżka stóp procentowych to krok, który może spowodować zamieszanie na rynku. Wpłynie bowiem niekorzystnie na wyniki finansowe banków. Z drugiej strony spowoduje, że koszty kredytu hipotecznego znacznie spadną i to sprawia, że nadszedł dobry moment na jego zaciągnięcie ze stałym oprocentowaniem. Jeśli zatem zdecydujemy się na kredyt hipoteczny, to do rozpoznania będą dwie podstawowe kwestie: weryfikacja kredytobiorcy i wycena nieruchomości, bo one mają decydujący wpływ na wysokość przyznanego kredytu. W jednym i drugim zakresie do banku należy dostarczyć odpowiednie dokumenty. Co do wyceny nieruchomości będzie to operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Zgodnie z obowiązującym prawem jest to osoba posiadająca stosowne uprawnienia zawodowe. Obowiązki oraz prawa rzeczoznawcy majątkowego najpełniej określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy nadawane są przez Ministra Rozwoju po zdaniu egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną oraz po odbyciu minimum półrocznej praktyki. Rzeczoznawcą majątkowym może być osoba fizyczna, która posiada wykształcenie wyższe magisterskie oraz ukończyła studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości, zdała egzamin przed wspomnianą wyżej komisją kwalifikacyjną, dzięki czemu ma nadany numer uprawnień oraz jest wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych dostępnego na stronie Ministerstwa [link].

Każdy rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Ważne też, aby wycena wykonywana była ze szczególną starannością i bezstronnością.
Aktualnie rzeczoznawcy starają się minimalizować ilość bezpośrednich kontaktów z klientami. Po pierwszej konsultacji zwykle telefonicznej i przekazaniu danych o nieruchomości np. w formie elektronicznej, mogą rozpocząć pracę nad wyceną. Wcześniejsza wizja lokalna powinna się odbyć zgodnie z obostrzeniami w maseczce i rękawiczkach. Przekazanie operatu szacunkowego do banku odbywa się mailowo. Kupujący nie musi być do tego angażowany. Czy tak nie jest prościej?

Widać zatem, że epidemia to również czas „narodzin”, że niesprzyjające otoczenie to źródło wielu szans, a spojrzenie z innej perspektywy umożliwia otwarcie „bram”, których wcześniej nie dostrzegaliśmy. Niech zatem stanie się katalizatorem do kolejnych zmian.

Życzę wszystkim, abyśmy jak najszybciej odnaleźli się w tej nowej rzeczywistości i umieli dostosować działania do zmieniających się potrzeb rynku, obostrzeń oraz wytycznych rządu.

Artykuł Wstrzymanie oddechu i nowa normalność pochodzi z serwisu KRzM.pl.