Przekazując klientowi sporządzony operat szacunkowy, wiele razy słyszałem słowa zdziwienia – „nie wiedziałem, że to tak wygląda…”. Czym zatem jest operat szacunkowy ?
W skrócie mówiąc, operat szacunkowy to autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości – domu, mieszkania, działki budowlanej czy np. garażu wolnostojącego. Z uwagi na fakt, że jest to dokument urzędowy, może on być opracowany tylko przy zachowaniu formy pisemnej, a zasady jego sporządzania regulowane są prawnie.
Zasady sporządzania operatu szacunkowego
Operat szacunkowy musi być sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w szczególności z ustawą z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Są to jednocześnie dwa akty prawne stanowiące podstawę pracy każdego rzeczoznawcy majątkowego. Powyższe akty prawne również jednoznacznie określają, co w takim opracowaniu ma się znaleźć. I do tych elementów należą:
- określenie przedmiotu i zakresu wyceny,
- określenie celu wyceny dla którego sporządzany jest operat,
- podstawę formalną oraz źródła danych o nieruchomości,
- ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,
- opis stanu nieruchomości,
- wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
- analiza oraz charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,
- wskazanie rodzaju określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania,
- przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Łatwo zauważyć, że operat szacunkowy stanowi pewnego rodzaju kompendium wiedzy na temat wycenianej nieruchomości, z uwzględnieniem opisu jej stanu prawnego oraz cech fizycznych, a także obecnej sytuacji na rynku nieruchomości podobnych do wycenianej.
Ważność operatu szacunkowego
Operat szacunkowy, zgodnie z zapisami art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, m.in. takich jak: przeznaczenie nieruchomości, jej stan prawny bądź stan techniczno-fizyczny.
Po upływie wskazanego wyżej okresu 12 miesięcy, operat szacunkowy może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie to następuje poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Obowiązkowym elementem jest również dołączenie analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub innych istotnych czynników określonych w ustawie.
Po potwierdzeniu aktualności, operat szacunkowy może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy licząc od dnia, w którym upłynęła jego ważność.
Jak przebiega proces wyceny
O tym jak przebiega proces wyceny nieruchomości, przeczytasz tutaj.