Wycena nieruchomości polega na określeniu jej wartości. Cały proces prowadzący do wyniku końcowego opisany jest przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Czym jest operat szacunkowy pisałem wcześniej tutaj, teraz skupmy się jak przebiega typowy proces prowadzący do określenia wartości.
Wycena nieruchomości – proces w uproszczeniu
Przebieg wyceny nieruchomości złożony jest z kilku etapów. Pierwszy z nich obejmuje zawarcie umowy sporządzenia operatu szacunkowego – w większości przypadków jest to umowa słowna, przy większych tematach zalecane jest zawarcie umowy w formie pisemnej. W tym momencie należy ustalić wszystkie podstawowe informacje, takie jak cel wyceny, co jest przedmiotem określenia wartości, termin oględzin nieruchomości oraz koszt i termin sporządzenia operatu szacunkowego.
Kolejny krok to oględziny nieruchomości. Jest to nieodzowny element procesu wyceny, który pozwala na zaznajomienie się rzeczoznawcy majątkowego z nieruchomością, której wartość ma określić. Oględziny dotyczą zarówno samej nieruchomości (np. domu, mieszkania czy lokalu użytkowego) jak i otoczenia i sąsiedztwa, które w istotny sposób również wpływają na wartość końcową. Dobrze jest na czas oględzin przygotować niezbędne dokumenty – o nich później.
Po zapoznaniu się z przedmiotem wyceny, rzeczoznawca dokonuje analizy rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, analizuje potencjał regionu/lokalizacji czy też ocenia jak kształtuje się aktualna zależność pomiędzy popytem a podażą. Podczas analizy bada również różnice pomiędzy poszczególnymi nieruchomościami podobnymi oraz nieruchomością wycenianą oraz znaczenie tych różnic i ich wpływ na cenę transakcyjną.
W ostatnim etapie, rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru podejścia oraz metody określenia wartości jak i rodzaju określanej wartości. Na koniec pozostaje proces edycji całości operatu szacunkowego tak, aby móc w postaci jednego obszernego dokumentu przekazać wynik swojej pracy zleceniodawcy.
Wymagane dokumenty
W procesie wyceny nieruchomości potrzebne są różnego rodzaju dokumenty. Z podstawowych można wymienić wypis z ewidencji gruntów, mapę ewidencyjną, pozwolenie na budowę czy dokumentację planistyczną. Zestaw wymaganych dokumentów jest zróżnicowany i uzależniony m.in. od celu wyceny oraz rodzaju wycenianej nieruchomości. Podstawowe zestawy dokumentów, w zależności od rodzaju nieruchomości, przedstawione zostały tutaj.
Czas sporządzenia wyceny
Cały proces prowadzący do przekazania zamawiającemu gotowej wyceny nieruchomości w postaci operatu szacunkowego trwa od kliku dni do kilku tygodni. Uzależnione jest to m.in. od celu wyceny, rodzaju nieruchomości, posiadanych dokumentów, a w przypadku ich braku istotny jest czas oczekiwania na ich udostępnienie przez jednostki administracyjne. Warto skorzystać z usług zaufanego i rzetelnego rzeczoznawcy, gdyż sporządzona przez niego wycena często jest kluczowym elementem zarówno przy sprzedaży jak i zakupie nieruchomości, czy też przykładowo w rozliczeniach rodzinnych.