Kredyt hipoteczny należy do najatrakcyjniejszych produktów kredytowych dostępnych aktualnie na rynku. Jest on udzielany przez banki na bardzo długi okres i cechuje się niskim oprocentowaniem. Wymaga on jednak zabezpieczenia w postaci hipoteki – stąd też nazwa tego produktu. Ale co w przypadku gdy chcemy zabezpieczyć się na nieruchomości obciążonej służebnością ?
Służebność – co to takiego ?
Jest to prawo zdefiniowane w Kodeksie Cywilnym w katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Wyróżnić możemy 3 rodzaje służebności. Są to:
- służebność gruntowa
- służebność osobista
- służebność przesyłu.
Służebność gruntowa
Służebność gruntowa to obciążenie jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona) na rzecz drugiej (nieruchomość władnąca). Głównym celem tej służebności jest zapewnienie możliwości korzystania z nieruchomości władnącej lub zwiększenie jej użyteczności.
Najczęściej występującym przypadkiem służebności gruntowej jest służebność przechodu lub przejazdu. Możliwe jest także ustanowienie służebności polegającej na możliwości czerpania wody, przeprowadzenia instalacji podziemnej czy korzystania z przydomowego ogródka.
Służebność gruntowa co do zasady nie przysługuje konkretnej osobie, tylko aktualnemu właścicielowi nieruchomości (władnącej). W przypadku sprzedaży nieruchomości władnącej, prawo to przechodzi zatem na rzecz nowego właściciela.
Zniesienie służebności gruntowej może mieć miejsce w dwóch przypadkach. Pierwszy z nich to sytuacja, gdy ustanowiona wcześniej służebność nie jest już potrzebna. Jako przykład można podać sytuację, gdy do nieruchomości władnącej powstała już inna droga dojazdowa. Drugą sytuacją jest stan, w którym służebność gruntowa jest uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej, a nie jest niezbędna dla właściciela nieruchomości władnącej. Taka sytuacja może się jednak wiązać z ewentualnymi rozliczeniami finansowymi.
Bez względu na powyższe dwie sytuacje, służebność gruntowa wygasa samoistnie, jeżeli w okresie 10 lat nie została ona wykonana przez właściciela nieruchomości władnącej.
Służebność osobista
Kolejnym rodzajem tego prawa jest służebność osobista. Jej istota polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz konkretnej osoby fizycznej. Jest to podstawowa cecha, która wyróżnia służebność osobistą od gruntowej. Nieruchomość nie jest obciążana na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości, ale na rzecz konkretnej osoby. Oznacza to, że prawo to wygasa najpóźniej ze śmiercią wskazanej osoby (uprawnionego).
Służebność osobista jest prawem niezbywalnym, nie można przenieść tego uprawnienia na rzecz innego podmiotu. W momencie śmierci uprawnionego prawo to nie przechodzi do masy spadkowej.
Najczęściej spotykanym przykładem służebności osobistej jest służebność dotycząca mieszkania, czyli prawa do korzystania z lokalu/domu do celów mieszkaniowych. Osoba, na rzecz której ustalono takie prawo, może dożywotnie korzystać z nieruchomości pomimo, że nie jest jej właścicielem. Służebność osobista, w odróżnieniu od dożywocia, nie wiąże się z obowiązkiem zapewnienia przez właściciela nieruchomości utrzymania uprawnionego.
Służebność przesyłu
Trzecim rodzajem służebności jest służebność przesyłu. Polega ona na obciążeniu danej nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który na obciążonej nieruchomości posiada lub planuje wybudować urządzenia przesyłowe. W wyniku ustanowienia takiej służebności, przedsiębiorca przesyłowy może w określonym zakresie korzystać z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
Służebność, a kredyt hipoteczny
Czy obciążenie nieruchomości służebnością ma wpływ na możliwość wykorzystania jej jako zabezpieczenia do kredytu hipotecznego ? Czy bank pozwoli na zabezpieczenie na tak obciążonej nieruchomości ?
Ogólnie mówiąc, nieruchomości obciążone służebnościami bank (i nie tylko) postrzega jako nieruchomości problematyczne. Bank poprzez ustanowienie hipoteki zabezpiecza się przed sytuacją, w której kredytobiorca przestanie spłacać kredyt. Jeżeli kredytobiorca zaprzestanie regulowania zadłużenia i nie będzie reagował na żadne propozycje współpracy z bankiem, bank w ostateczności będzie próbował zbyć nieruchomość. W przypadku, gdy ta byłaby obciążona służebnością (np. gruntową), proces zbycia znacznie się utrudnia. Nie każdy kupujący będzie się godził, aby „dzielić” się nią z osobą trzecią – w tym przypadku, z każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej.
W najtrudniejszej sytuacji są właściciele nieruchomości obciążonych służebnością osobistą, np. w postaci dożywotniego użytkowania mieszkania czy domu. W takiej sytuacji proces zbycia jest jeszcze bardziej utrudniony, a sam fakt ustanowienia takiego rodzaju ograniczonego prawa rzeczowego ma istotny wpływ na wartość nieruchomości. Z tego właśnie powodu, banki nie decydują się na zabezpieczenie się na takich nieruchomościach.
Podsumowując, banki niechętnie zabezpieczają się na nieruchomości obciążonej jakąkolwiek służebnością gruntową bądź osobistą. Należy rozważyć, czy ewentualnie istniejące obciążenie jest jeszcze używane. Czy możliwie jest jego wykreślenie, a może zastąpienie umową.